La Ciudad de México se enfrenta a una crisis urbana innegable, marcada por protestas y un creciente descontento ciudadano ante los efectos de la gentrificación. En este contexto de urgencia, la administración de la Jefa de Gobierno, Clara Brugada, ha presentado el “Bando 1”, una respuesta política decisiva que busca cumplir el compromiso de construir una “ciudad que no esté dividida, que no excluya a la gente, sino que la población se quede”.
La raíz de la gentrificación en la Ciudad de México
La gentrificación en la capital mexicana no es un proceso homogéneo, sino una “transformación y exclusión social” impulsada por una confluencia de factores únicos. Se distingue una gentrificación transnacional, acelerada por la llegada masiva de “nómadas digitales” post-pandemia; una “turistificación” que convierte viviendas de largo plazo en alojamientos de corta estancia en plataformas como Airbnb; y un urbanismo especulativo, facilitado a menudo por “la acción o inacción de las autoridades” y la corrupción, que prioriza la inversión sobre las necesidades comunitarias. Este análisis sostiene que, si bien el Bando 1 es el esfuerzo estatal más completo hasta la fecha, su éxito dependerá de superar desafíos como su falta de especificidad, la necesidad de respaldo legislativo y presupuestario, y los conflictos ideológicos inherentes.
Impulsores históricos y legados políticos
El fenómeno de la gentrificación en la Ciudad de México tiene profundas raíces históricas y políticas. El terremoto de 1985 actuó como un catalizador, provocando el abandono y la devaluación de propiedades en zonas céntricas como las colonias Roma y Condesa, lo que sentó las bases para futuros procesos de aburguesamiento.
Décadas después, el “Bando 2”, implementado en el año 2000 por el entonces Jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, es señalado por la oposición política, particularmente el Partido Acción Nacional (PAN), como una causa principal de la crisis actual. Aunque su objetivo era revertir el despoblamiento de las alcaldías centrales, concentró el desarrollo inmobiliario y la especulación en las demarcaciones Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo, creando las hoy denominadas “zonas tensionadas”. Este legado es clave para entender la postura crítica de la oposición. En un sentido más amplio, la crisis actual se atribuye a una “política fallida en materia de vivienda en los últimos cincuenta años”, que dejó el campo abierto a intereses privados y especulativos ante la incapacidad del Estado para generar vivienda social y asequible.
Aceleradores contemporáneos
Sobre esta base histórica, factores contemporáneos han acelerado drásticamente la gentrificación.
- El fenómeno del nómada digital: La pandemia de COVID-19 normalizó el trabajo remoto, atrayendo profesionales del Norte Global con mayor poder adquisitivo, lo que ha inflado los precios de alquiler y transformado el panorama comercial.
- El “efecto Airbnb”: La proliferación de plataformas de alquiler a corto plazo es un motor clave. La alta concentración de estos alquileres en las alcaldías centrales reduce drásticamente la oferta de vivienda a largo plazo para residentes, ejerciendo presión al alza sobre los precios.
- Especulación inmobiliaria y financiarización: El proceso es alimentado por capital de inversión que busca altos rendimientos, un modelo descrito como “empresarialismo urbano” que prioriza la inversión a menudo a expensas de los residentes, convirtiendo la vivienda de bien social en “mercancía”.
La situación actual revela un ciclo de políticas reactivas y contradictorias. El mismo gobierno que en 2022 firmó un acuerdo con Airbnb y cuyo partido implementó el Bando 2, ahora lanza el Bando 1 para combatir los efectos de esas decisiones. Esta aparente falta de una visión urbana coherente genera un déficit de credibilidad y desconfianza, que se convierte en una barrera fundamental para el éxito del plan.
El impacto de la gentrificación: Zonas críticas y costo humano
La gentrificación en la Ciudad de México no es uniforme; se concentra geográficamente en áreas específicas y tiene un profundo costo humano.
Identificación de las “zonas tensionadas”
Las zonas más afectadas son las colonias Roma, Condesa, Juárez y el Centro Histórico, todas en la alcaldía Cuauhtémoc. Sin embargo, se observa un “efecto derrame” o expansivo, donde el aumento de precios empuja la demanda hacia colonias aledañas como San Rafael, Doctores, Obrera, Nápoles, Anzures, Santa María la Ribera, Escandón, San Pedro de los Pinos, Guerrero y Xoco. Este patrón demuestra que la gentrificación es una ola dinámica de desplazamiento, geográficamente concentrada a lo largo de los corredores de las avenidas Insurgentes y Reforma, descrita como una forma de “T”.
Datos detrás del desplazamiento
El impacto de la gentrificación se cuantifica con datos concretos. Los alquileres en colonias como Roma y Condesa han aumentado al menos un 15% anual. El 46% de los alquileres de Airbnb en la ciudad se concentran en la alcaldía Cuauhtémoc, y en Roma y Condesa, se estima que el 20% de las viviendas ya se anuncian en estas plataformas. El número total de listados en Airbnb creció un 10.46% en solo nueve meses durante 2023.
En el mercado inmobiliario de la zona Roma-Condesa, entre 2019 y 2024, el segmento de propiedades de nivel medio cayó un 51%, mientras que el de semilujo creció un 56%, evidenciando un claro desplazamiento del mercado.
| Colonia | Alcaldía | Renta Mensual Promedio (MXN, 2024-2025) | Dato Clave Adicional |
| Cuauhtémoc | Cuauhtémoc | $26,000 | El 46% de los Airbnb de la CDMX se concentran aquí. |
| Juárez | Cuauhtémoc | $25,400 | Variación porcentual de renta muy alta (2.65% de 2021 a 2024). |
| Xoco | Benito Juárez | $22,900 | Precio de compra promedio: $8,700,000. |
| Tabacalera | Cuauhtémoc | $21,500 | Precio de compra promedio: $9,350,000. |
| San Pedro de los Pinos | Benito Juárez | $16,200 | Variación porcentual de renta creciente (2.03% de 2021 a 2024). |
| San Rafael | Cuauhtémoc | $14,600 | Considerada por expertos como “la nueva Roma”. |
| Santa María la Ribera | Cuauhtémoc | $12,700 | Zona histórica con aumento significativo en gentrificación. |
| Guerrero | Cuauhtémoc | $11,500 | Precio de renta relativamente estable (-0.41% de variación). |
El tejido social: Experiencias vividas de desplazamiento
Más allá de las cifras, la gentrificación conlleva un profundo costo humano. Implica la “pérdida de identidad cultural, el cierre de negocios familiares y la sustitución de espacios comunitarios”. Resulta en el desplazamiento forzado de residentes originarios que ya no pueden pagar el alquiler o encontrar productos básicos a precios asequibles, obligándolos a mudarse a la periferia y aumentando sus tiempos y costos de transporte.
Este proceso desgarra el tejido social, destruyendo “redes de cuidado” y la vida comunitaria. Para muchos habitantes, la lucha contra la gentrificación es una defensa de su historia y su hogar, basada en la convicción de que el “territorio no es mercancía, es hogar, historia y afecto”.
El “Bando 1”: Una estrategia oficial contra la gentrificación
El plan del gobierno capitalino se publicó oficialmente en una “edición Bis” de la Gaceta Oficial de la Ciudad de México alrededor del 16 de julio de 2025.
Marco legal y título oficial
Su denominación completa es Bando 1 “Por una Ciudad Habitable y Asequible con Identidad y Arraigo Local”. Es un conjunto de principios rectores y un primer paso en un “proceso profundo, progresivo y estructural”, que deberá ser seguido por instrumentos legales más robustos, siendo el más importante la futura propuesta de Ley de Rentas Justas y Asequibles.
Las 14 acciones: Un desglose temático
El plan se articula en 14 acciones concretas, agrupadas en cinco grandes ejes estratégicos:
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| Acción # | Eje Temático | Título de la Acción (Resumido) | Objetivo Principal |
| 1 & 2 | Regulación de Mercado | Control de Rentas e Índice de Precios | Limitar los aumentos anuales de renta a la inflación y crear un índice de precios de alquiler razonable en zonas de alta presión. |
| 3 | Regulación de Mercado | Regulación de Alquileres de Corta Estancia | Fortalecer la regulación sobre plataformas de alojamiento temporal como Airbnb para limitar su impacto en el mercado de vivienda local. |
| 9 | Regulación de Mercado | Combate a la Especulación Inmobiliaria | Coordinarse con el sector privado para frenar la especulación y promover la producción de vivienda asequible en zonas tensionadas. |
| 4 | Arquitectura Institucional | Defensoría de los Derechos Inquilinarios | Crear un organismo público para mediar conflictos, hacer valer los derechos de inquilinos y arrendadores, y aplicar sanciones. |
| 14 | Arquitectura Institucional | Observatorio de Suelo y Vivienda | Establecer un centro de análisis de datos sobre precios, contratos y dinámicas del mercado para informar políticas públicas. |
| 6 & 7 | Oferta de Vivienda y Política Social | Fortalecimiento de la Vivienda Social y Pública | Priorizar y ampliar la producción de vivienda pública, especialmente en renta, en las zonas céntricas y de alta presión. |
| 8 | Oferta de Vivienda y Política Social | Programa de Mejoramiento de Vivienda | Expandir el programa de “Vivienda Nueva Progresiva” para fomentar la ampliación de hogares en barrios populares. |
| 10 & 13 | Preservación Comunitaria | Plan Maestro y Gestión Participativa | Desarrollar un plan maestro para las zonas tensionadas a través de procesos de planeación democráticos y participativos. |
| 11 & 12 | Preservación Comunitaria | Programa de Arraigo y Apoyo a Comercios Locales | Implementar programas para proteger el patrimonio cultural y dar estímulos económicos a pequeños negocios tradicionales. |
| 5 | Acción Legislativa | Ley de Rentas Justas y Asequibles | Presentar una propuesta de ley formal al Congreso de la CDMX, desarrollada a través de un amplio proceso de discusión ciudadana. |
Fuente: Elaboración propia a partir de la información de.
La polarización del debate: Reacciones al “Bando 1”
La presentación del Bando 1 ha desatado un intenso debate que refleja las profundas divisiones ideológicas sobre el futuro del desarrollo urbano en la Ciudad de México.
La crítica de los urbanistas: “El qué, pero no el cómo”
Expertos en urbanismo como Gustavo Gómez y Claudio Nieto han elogiado las intenciones, pero señalan una alarmante falta de claridad en su implementación. Su crítica principal es que el Bando detalla “el qué se quiere hacer, pero no el cómo, ni el cuándo, ni con qué (recursos)”. Lo consideran un anuncio político “reactivo” a las protestas, más que una política pública sólidamente definida.
Sus preocupaciones específicas se centran en la ambigüedad del Índice de Precios de Alquiler y el poder limitado de la Defensoría de los Derechos Inquilinarios, que temen se convierta en un mero mediador sin capacidad real de sanción, similar a otros organismos ya existentes y poco efectivos. Además, muestran escepticismo sobre la capacidad del gobierno para competir en el mercado de alquiler, señalando la enorme brecha entre las 20,000 viviendas que planea construir y las más de 300,000 que se necesitarían para influir realmente en los precios.
La postura del sector inmobiliario: Una refutación desde la oferta
La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y otras voces del sector argumentan que las medidas restrictivas del plan, especialmente los topes a las rentas, serán contraproducentes. Sostienen que desincentivarán la inversión y, en última instancia, agravarán la escasez de vivienda.
Su argumento central es que “la única forma sostenible de contener el alza de precios es incentivando la construcción”. Proponen soluciones centradas en la oferta: simplificar regulaciones y promover más desarrollos. Este es un choque ideológico frontal, donde el gobierno busca controlar la demanda, mientras la industria exige libertad para la oferta. Esta tensión, advierten, podría “tensar aún más la relación entre autoridades y desarrolladores”.
El campo de batalla político: Una guerra de visiones
El Bando 1 se ha convertido en un campo de batalla para los partidos de oposición.
- Partido Acción Nacional (PAN): Califica el plan de “improvisado y populista”. Argumenta que carece de sustento legal y presupuestario, que repite las “malas estrategias” del Bando 2 de AMLO (al que culpan de la crisis), que invade las competencias del Instituto de Planeación de la ciudad y que el control de rentas reducirá la oferta y aumentará los precios.
- Movimiento Ciudadano (MC): Describe el plan como una “carta de 14 buenas intenciones” con “términos confusos, repetitivos, sin sustento presupuestal”. Acusa al gobierno de evadir el problema de fondo —la falta de aprobación del Plan General de Desarrollo y el Programa de Ordenamiento Territorial— culpando a las plataformas y a los extranjeros. Proponen alternativas como un “Bono para tu primer hogar”.
La visión desde las calles: “Es solo un curita”
A pesar de que el plan es una respuesta a su presión, los colectivos de activistas y manifestantes lo han rechazado en gran medida por considerarlo insuficiente. El sentimiento predominante es que las 14 acciones son apenas un “curita” (una tirita o curita) sobre una herida profunda.
Sus demandas son mucho más radicales, incluyendo una “congelación de rentas” total y la expropiación de propiedades vacías para darles un uso social (“desaparición de inmuebles ociosos”). Expresan un profundo escepticismo sobre la voluntad del gobierno para hacer cumplir las leyes, exigiendo no solo propuestas, sino resultados concretos: “lo que venimos a pedir, principalmente, es que cumplan con lo que dijeron”. También señalan la contradicción del gobierno, argumentando que los propios proyectos de obra pública estatales actúan como agentes de gentrificación.
El Bando 1 funciona como una prueba de Rorschach para la política urbana, revelando las visiones del mundo fundamentalmente irreconciliables de los diferentes actores. No es un debate técnico, sino ideológico. El gobierno y su partido proponen el control estatal como solución. La oposición y el sector inmobiliario abogan por los incentivos de mercado. Los activistas ven tanto al Estado como al mercado como instrumentos del capital que deben ser subvertidos. Esta polarización ideológica es la mayor amenaza para la viabilidad del plan. Su éxito depende de un enfoque híbrido y de la cooperación, pero la profunda desconfianza y las filosofías opuestas hacen que un consenso sea casi imposible, dejando al Bando atrapado en un fuego cruzado político que podría hacerlo inviable.
Precedentes internacionales: Lecciones para la Ciudad de México
La estrategia de la Ciudad de México no surge en el vacío. Otras grandes ciudades globales han implementado políticas para combatir la gentrificación, con resultados mixtos que ofrecen lecciones cruciales.
El experimento de Berlín: Frenos y topes al alquiler
Berlín ha sido un laboratorio de políticas de control de rentas. Primero, con el Mietpreisbremse (freno al alquiler), vigente desde 2015, que limita los nuevos contratos a no más de un 10% por encima del precio medio local. Su éxito ha sido limitado; los estudios muestran que los precios siguieron subiendo, aunque quizás de forma más moderada.
Más tarde, el gobierno de la ciudad implementó el Mietendeckel (tope al alquiler), una medida más radical que congeló las rentas e incluso las redujo en algunos casos. Sin embargo, esta política fue declarada inconstitucional por el Tribunal Constitucional Federal en 2021, al considerar que la regulación de alquileres era competencia federal y no estatal. La consecuencia no deseada más grave del Mietendeckel fue una drástica reducción de la oferta de vivienda en alquiler (más del 50%), ya que los propietarios prefirieron mantener sus pisos vacíos a alquilarlos a precios topados. Esta es una advertencia crítica para la Ciudad de México y un eco directo de las preocupaciones del sector inmobiliario local.
El modelo de Barcelona: Prohibición total de alquileres turísticos
El gobierno de Barcelona ha optado por una medida aún más drástica: eliminar las 10,000 licencias de alquiler turístico existentes para noviembre de 2028. Los objetivos explícitos son combatir la crisis de vivienda y reducir la presión turística para liberar inmuebles para los residentes locales.
La contraargumentación, liderada por Airbnb, es que esta política es errónea. Afirman que desde que comenzaron las restricciones, los alquileres han aumentado un 70% y los precios de la vivienda un 60%, lo que sugiere que el problema real es la falta de construcción de nueva vivienda, no los alquileres de corta estancia. También señalan la aparente contradicción del ayuntamiento al promover simultáneamente la construcción de miles de nuevas habitaciones de hotel. Este debate ofrece un anticipo de la batalla política y de relaciones públicas que probablemente se desarrollará en la Ciudad de México.
Perspectivas comparativas para la Ciudad de México
El Bando 1 parece ser un modelo híbrido que toma elementos de ambas ciudades: adopta las ideas de control de rentas de Berlín (Acciones 1 y 2) y de regulación del turismo de Barcelona (Acción 3), pero de una forma menos absoluta.
| Área de Política | Ciudad de México (Bando 1) | Berlín (Mietpreisbremse/Mietendeckel) | Barcelona (Prohibición de Alquileres Turísticos) |
| Control de Rentas | Aumento limitado a la inflación; creación de un índice de precios. | Límite del 10% sobre la media (Mietpreisbremse); congelación y reducción de rentas (Mietendeckel, declarado inconstitucional). | No hay control directo de rentas, pero se busca bajar precios eliminando la competencia turística. |
| Regulación de Corta Estancia | “Fortalecimiento” de la regulación de plataformas como Airbnb. | Regulación existente, pero el enfoque principal fue el control de rentas. | Prohibición total de licencias de alquiler turístico para 2028. |
| Estrategia de Vivienda Pública | Fortalecer y priorizar la producción de vivienda pública en renta en zonas céntricas. | Política de vivienda social existente, pero insuficiente para satisfacer la demanda. | El objetivo es que las 10,000 viviendas turísticas vuelvan al mercado residencial. |
| Protección de Inquilinos | Creación de una Defensoría de Derechos Inquilinarios. | Fuertes asociaciones de inquilinos (Mieterverein) que ofrecen asesoría legal. | El enfoque es aumentar la oferta residencial, no crear nuevas instituciones de protección. |
| Principal Desafío/Resultado | Incertidumbre sobre la implementación, viabilidad financiera y reacción del mercado. | El Mietendeckel fue declarado inconstitucional y provocó una grave contracción de la oferta. | Batalla política y legal en curso; el impacto real en los precios de la vivienda aún no se ha materializado. |
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Fuente: Elaboración propia a partir de la información de.
El fracaso del Mietendeckel en Berlín por la contracción de la oferta es una lección fundamental. Si las regulaciones del Bando 1 se perciben como demasiado punitivas, los inversores y propietarios en la Ciudad de México podrían retirar unidades del mercado, exacerbando la escasez que el plan pretende resolver. La experiencia de Barcelona muestra que la regulación del turismo es una batalla larga y contenciosa que no garantiza una reducción de los costos de la vivienda si no se abordan los problemas de fondo de la oferta.
El futuro del “Bando 1”: Desafíos y caminos a seguir
El Bando 1 es una estrategia plagada de tensiones internas, pero con vías para un impacto positivo.
Sintetizando las contradicciones
El plan busca regular y controlar el mercado privado mientras simultáneamente hace un llamado a la cooperación con este (Acción 9). Pretende construir masivamente vivienda pública, pero depende de un presupuesto que debe ser aprobado anualmente en un entorno político contencioso. Responde a las demandas de los activistas, pero es desestimado por esos mismos activistas como insuficiente. Estas contradicciones internas son tan significativas para su éxito como cualquier oposición externa.
Desafíos clave para la implementación
- Obstáculos legales: El plan es vulnerable a recursos de amparo por parte de plataformas como Airbnb y desarrolladores inmobiliarios, quienes ya han demostrado su disposición a litigar. La vaguedad del Bando lo hace susceptible de ser anulado o retrasado en los tribunales.
- Viabilidad financiera: El éxito del plan depende de una inversión pública masiva (9,000 millones de pesos solo para 2025). Asegurar este financiamiento año tras año, frente a la oposición política y posibles crisis económicas, es una gran incertidumbre. La crítica de la oposición sobre la falta de sustento presupuestario ataca directamente su viabilidad.
- Capacidad administrativa: La creación de nuevas instituciones como la Defensoría de Inquilinos y el Observatorio de Vivienda requiere una capacidad burocrática, experiencia y poder de ejecución significativos. Como advierten los expertos, si estos organismos son mediadores sin poder real, no lograrán tener un impacto.
- Reacción del mercado: El riesgo más significativo, como demuestra el caso de Berlín, es una reacción negativa del mercado. Si las regulaciones provocan un “efecto inhibidor” en la inversión y una reducción de la oferta de vivienda, el plan podría ser contraproducente.
Caminos hacia el éxito y recomendaciones
A pesar de los desafíos, existen vías para que la estrategia tenga un impacto positivo. Se proponen las siguientes recomendaciones:
- Priorizar el fortalecimiento técnico y legal: El gobierno debe pasar rápidamente de las “buenas intenciones” del Bando a regulaciones legalmente robustas y técnicamente detalladas. Esto implica definir con precisión la metodología del “Índice de Precios de Alquiler” y dotar a la “Defensoría de Inquilinos” de verdaderos poderes de ejecución (capacidad de sanción, no solo de mediación), abordando así la crítica central de los urbanistas.
- Adoptar un enfoque de “zonificación inteligente” para la regulación: En lugar de una política única, las regulaciones deben ser altamente focalizadas. Por ejemplo, en zonas de hiperconcentración como Roma/Condesa, podría justificarse un límite estricto a nuevos alquileres de corta estancia, mientras que en las zonas de “derrame” emergentes, se podría implementar una política menos restrictiva centrada en impuestos y el intercambio de datos. Este enfoque matizado podría mitigar el riesgo de un shock de oferta en todo el mercado.
- Forjar alianzas estratégicas y no tradicionales: Para romper el estancamiento ideológico, el gobierno debería involucrar proactivamente a los pequeños propietarios individuales y a los comercios locales, los mismos grupos que el plan dice proteger (Acción 12). Al crear beneficios y sistemas de apoyo tangibles para ellos, el gobierno puede construir una coalición de apoyo que contrarreste la narrativa de los grandes desarrolladores y la oposición política.
- Reducir el riesgo de la inversión privada en vivienda asequible: Para abordar el argumento de la oferta, el gobierno debe crear incentivos claros, estables y atractivos para que el sector privado construya vivienda asequible y social, como piden expertos como María Silvia Emanuelli. Esto podría incluir bonos de densidad, exenciones fiscales o permisos simplificados, vinculados específicamente a la construcción de viviendas con renta controlada, convirtiendo la “coordinación” de la Acción 9 de una aspiración vaga en un programa concreto.
- Lanzar una plataforma pública robusta de datos y monitoreo: El Observatorio de Suelo y Vivienda (Acción 14) debe ser más que una herramienta interna. Debería ser una plataforma de cara al público que proporcione datos transparentes y en tiempo real sobre alquileres, desalojos y oferta de vivienda. Esto fomentaría la confianza pública, permitiría una evaluación independiente del impacto del Bando y proporcionaría la evidencia empírica necesaria para ajustar las políticas con el tiempo, desplazando el debate de la ideología a los datos.
El “Bando 1” representa un punto de inflexión para la Ciudad de México en su lucha contra la gentrificación. Su éxito no solo definirá el futuro de sus barrios, sino también la capacidad de las autoridades para mediar entre intereses contrapuestos y construir una ciudad más justa. ¿Logrará esta estrategia compleja equilibrar la regulación estatal con el dinamismo del mercado y las demandas ciudadanas para evitar que la capital se convierta en una ciudad para unos pocos?
